地方政府賣地熱情仍高漲 土地財政 鴉片難戒
"面包"難賣的同時，"面粉"的處境也日益尷尬，這令"面粉"獨傢供應商地方政府坐不住瞭。
最近一個月，土地流拍和底價成交的現象在二三線城市頻頻上演。為完成土地出讓任務，地方政府則使出"渾身解數"。東部某省會城市國土局的工作人員向《華夏時報》記者透露，當地國土部門正在協調國企入市拿地，並牽線地方銀行對現金不充裕的國企進行"輸血"。
一些城市則奔赴異地尋找土地買傢。日前，安徽安慶市在北京舉辦土地推介會，集中推介該市4250畝地塊。但浙江一傢房企高層表示，今年很多地級市的土增貸信用貸款任何問題免費諮詢汽車貸款貸款勞工紓困貸款汽車貸款公司地推介會都很不理想，"一堆地方債等著還，土地推銷不出去，地方吃什麼？"
"賣地財政對於地方而言，就像大劑量的鴉片，各級政府吸著吸著就上癮瞭，現在已經很難戒掉。"一位不願具名的業內人士說。
地方國企"托市"
最近，東部某市國土局工作人員張明(化名)又有瞭新任務。
"我們現在希望能聯系上更多的房地產國企或者央企，他們能出手房屋信貸融資信貸房屋銀行貸款全省皆可處理拿地當然最好，即便沒有意向，能來捧場也行。"張明對記者表示。
張明所在的城市國土部門即將推出一批土地。對於張明來說，這一波土地出讓工作更像一場意義重大的"攻堅戰"。
"現在各地都在搶著推地，我們的目標主要集中在當地國企以及全國性的國企和央企。"張明告訴記者，"這一次市裡提供瞭很好的資源，可以聯系當地銀行優先安排信貸。"按照計劃，6月份他所在的城市將供應12幅地塊，比去年同期增加瞭一倍多。
實際上，在市場低迷時，地方國企配合政府"托市"的行為屢見不鮮。
之前曾出臺"大尺度"救市措施的銅陵市國土局人士告訴記者，今年土地市場確實很冷清，相比去年差瞭不少，開發商拿地積極性不高，基本上是地方國企在支持，民營和外來地產商缺失。
上海易居房地產研究院日前發佈的住宅庫存報告顯示，截至4月底，重點監測的35個城市，新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，同比增長19.5%，創五年來新高。其中，有28個城市庫存在4月份出現瞭同比增長。另據機構統計，截至今年3月底，146傢上市房企存貨金額攀升至2.13萬億元，同比增長25%。
盡管多個城市的庫存創新高，但地方政府仍在積極賣地。
最近，成都、福州、順德等地都召開瞭大型土地推介會，集中推出本省各城市優質土地資源。
此外，一些地方開始"抱團"推地。根據蘇州國土部門的公開信息，5月12日，蘇南城市土地推介會在蘇州召開，來自蘇南地區的16傢政府部門和單位參展，地塊總數高達138幅，其中僅蘇州市就推出瞭土地83幅。
被業內人士稱為"鬼城"的常州，因前幾年大量推地導致供應量激增，目前庫存高企，地方政府的賣地熱情卻仍然高漲。常州市政府官網一則消息稱，該市在參加蘇南城市土地推介會時，集中展示和推介瞭該市2014年計劃上市的地塊和5月後即將招拍掛的地塊，並與碧桂園、金地、中南、郎詩等知名房企進行瞭交流。
"目前二三線城市的土地市場明顯降溫，這對地方政府無疑是個壞消息。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析。
自4月下旬以來，土地市場迅速冷卻，部分城市土地流拍現象重現，且大量地塊以底價成交。
"5月上旬我們推出的4幅地塊全部流標流拍瞭，現在市場持續低迷，開發商拿地都很謹慎。"張明告訴記者，"但是真把土地交到民間小房企手上，我們也不放心，萬一出現跑路的，政府還要收拾爛攤子。"
5月前半月，銷售前20強的標桿房企，除萬達12億元拿下東莞虎門鎮一地塊外，其他19傢房企在土地市場均無動作。二線城市中，濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為市場主流。
國傢統計局數據顯示，2014年1-4月份，全國房地產開發企業土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點。
"在樓市明顯下行的關口，土地市場的拐點已經出現。"一位業內人士稱。
土地財政陷"惡性循環"
不論是土地流拍，還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成巨大沖擊。
盡管多年來土地財政廣受詬病，但在事權、財權倒掛的分稅制稅收體系未得到改變，以及在地方債務高企的前提下，土地批租收入仍是地方財政收入的最主要來源之一。
"現在我們的地方財政預算中，收入支出結構基本上是固定的。"南方一城市財政部門負責人告訴記者，每年當地政府的本級收入隻能負擔政府人員費用、辦公支出等基本項目，"地方債大部分要靠土地出讓金來還。"
同策咨詢機構發佈的最新報告顯示，45個樓市限購城市中，土地財政依賴度超過80%的城市有13個城市。而這13城市全部為二三線城市，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴度甚至超過100%。
"這實際上已經成為一個惡性循環。"秦皇島一位開發商告訴記者，"近幾年秦皇島大量出讓土地，造成現在城區庫存量大增，房子賣不出去。而樓市成交大幅下降對房地產上下遊幾十個產業都有影響，地方政府稅收驟減，隻能更加依賴賣地收入。"
上述開發商指出，盡管現有庫存難以消化，但秦皇島並未暫停供地，國土部門最近又整理出大量沿海地塊。
業內分析人士陳劍波也指出，市場越不好，地方政府對土地財政的依賴度就越大。尤其是部分二三線城市，由於需求被過度透支，這一現象十分明顯。
數據顯示，目前秦皇島已開盤項目的庫存達174.14萬平方米、已開項目2014年計劃新增的入市量290.30萬平方米。但這一數字仍在增長之中，比如，即將開盤的高端純新盤秦皇島興龍·香璽海項目一次性開盤就將供應16萬平方米房源。
與秦皇島類似，杭州、常州、長沙等城市均陷入庫存高企的困境。
"最近幾年，很多地方政府為瞭拉動房地產投資，推出瞭很多優惠政策，除瞭土地價格上有優惠，對大型房企更有諸多照顧。"一位全國性房企開發商對記者坦言，"這無疑造成瞭很多二三線城市庫存量激增，供大於求。"
九龍倉集團副總裁周安橋則公開表示，對房企而言，政府推地背後也隱藏著一部分陷阱。地方政府在本來供應量相對較少的區域引進開發商做項目，接著又在短時間內推出瞭大量土地，而配套一時之間又沒能跟上來，就會導致樓盤房價上不去，供應量又激增，開發商隻能賠錢賣房。
中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為，土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段，政府通過土地出讓和抵押等環節，可以擴大城市建設規模。"哪怕這塊土地出讓不掙錢，政府也可以通過土地出讓讓企業和資本進入，進而帶動區域發展。"
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/08132741424.shtml
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