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入住率不足兩成 鐵嶺新城成新鬼城
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建設時長已達7年、累計完成投資260億元的遼寧鐵嶺新城正在成為新"鬼城"。
《中國經營報》記者近日在鐵嶺新城實地調查發現，從亮燈率和供暖開栓率兩項指標來衡量， 鐵嶺新城商品房入住率最多隻有兩成。鐵嶺新城供熱有限公司提供的冬季供暖開栓情況顯示，"2012~2013供暖季開栓最多的是淺水灣1號，8個組團中有幾個達到瞭20%，鐵嶺新城其他樓盤，沒有超過20%的。"
在沒有其他產業支撐的情況下，房地產幾乎成為鐵嶺新城唯一的支柱產業。鐵嶺新城重點打造的號稱東北亞最大的物流中心--"東北物流城"，九成以上的物業空置，已成一座無人流、無物流的空城。
更令人擔憂的是，就在2013年，當地政府在鐵嶺新城安排的36個重點項目中，房地產開發項目就占瞭13個。
入住率不足兩成
"2012~2013供暖季開栓最多的是淺水灣1號，8個組團中有幾個達到瞭20%，鐵嶺新城其他樓盤，沒有超過20%的。"
鐵嶺新城，位於鐵嶺市中心區西南方向，距鐵嶺老城區8公裡，南臨沈北新區，距沈陽市區30公裡。
來自鐵嶺官方的信息顯示，鐵嶺新城始建於2006年，總面積22平方公裡。已累計完成投資260億元，建築面積700萬平方米，一級開發面積完成20平方公裡，建成區面積10平方公裡，入住人口近10萬人。然而，在記者的觀察中，並未感覺到這是一個已入住10萬人的新城。
8月20日下午5點左右，在鐵嶺新城的幾條主要街道經過，記者僅見到5輛出租車，往來的公交車也不多，有的車上空無一人，有的零星幾個，所見最多的一輛車大約有十幾個人。
記者發現道路兩側多層、小高層、高層，樓群鱗次櫛比，一個名為"淺水灣1號"的項目，即有200棟左右的商品房。但就是這成片成片的高樓，入住率也不樂觀。
"淺水灣1號是鐵嶺新城最大也是最早的盤。"淺水灣1號小區門前的女保安告訴記者，該項目入住率並不是很高，到今年大概有兩成，在去年還達不到這個數字。
"我們這個小區算鐵嶺新城的高檔社區，目前住進來300戶左右，入住率應該是最高的瞭。"金月藍灣的一位業主表示該項目總共1200戶。
有房地產專傢表示，看一個項目或一個地區商品房入住率，如果無法得到確鑿數據，有兩個指標可參考，一是亮燈率，晚上7點~8點的亮燈比例；如果是北方，特別是東北，供暖開栓率是相對更為準確的指標。
8月20日傍晚7點24分，記者從淺水灣1號的第二組團龍騰居開始，對部分所經樓盤查點亮燈率。
龍騰居臨街的4棟十二層小高層，分別有5傢、5傢、6傢、4傢亮燈；第三組團龍泉每棟樓平均5傢亮燈。沿鐵嶺新城的主路泰山路，皇傢榮域臨街一棟十五六層高的樓房僅有6傢亮燈；天水嘉苑20多層的高層3戶亮燈；金鼎觀瀾十餘棟6層的多層，總共亮燈26戶，其中有一戶為英語補課班。在天水會所對面路上的淺水1號第四組團鳳翔居，其底商一片漆黑，無一商戶入駐，無一戶亮燈。
到8點鐘，記者驅車走完瞭嘉陵江路、金沙江路等幾條主要街道，發現情況大同小異，甚至有的樓盤一盞燈也沒有亮，漆黑一片。如果不是鐵嶺新城主要街道的亮化工程做得好，這星星點點的燈光似乎真讓人有置身"鬼城"的感覺。
本該萬傢燈火的時間，亮燈率甚至達不到一成，會不會是人們都出門納涼瞭？記者趕往鐵嶺新城中心區最好的幾個景點--鉆石廣場、蓮花湖、如意湖，發現每個景點都隻有零星幾個、十幾個人，均未見到數十人以上的人流聚集。
而鐵嶺新城供熱有限公司有關負責人提供給記者的冬季供暖開栓情況，則進一步證明鐵嶺新城商品房入住率確實不到兩成。"2012~2013供暖季開栓最多的是淺水灣1號，8個組團中有幾個達到瞭20%，鐵嶺新城其他樓盤，沒有超過20%的。"該負責人表示。
配套不全無產業支撐
"房地產業一枝獨秀，建瞭沒人買，買瞭沒人住，如此傳導下去，鐵嶺新城的未來令人擔憂。"
"2008年初買房的時候2800元，現在過去4年半瞭，淺水灣1號的房價也就3000元左右，等於沒漲。"淺水灣1號一位業主告訴記者。
鐵嶺新城目前商品房價格區間為2700~4000元/平方米。
2012年6月的一份研究報告顯示，該新城住宅銷售均價在2700元/平方米到3000元/平方米之間。目前，金月藍灣3800~4000元/平方米已屬價格頂端，作為鐵嶺新城規劃開發的清河區，樓盤價格大多低於3000元/平方米。
房價未見大漲，普遍的說法是"沒人來"，究其原因是配套沒有到位無法拉動人氣。
為瞭吸引人口到新城龍潭農地貸款居住，鐵嶺市也想瞭很多辦法，如市縣兩級政府率先搬至鐵嶺新城行政中心；公務員買房享受優惠，甚至有"強制公務員必須在新城買房"的說法；將多所學校遷入新區；租商鋪開飯店政府報銷兩年房租......但效果依然有限。
在距離鐵嶺市高級中學200米的狀元府小區，從2010年開盤到現在，90%的房子已售出，但整個小區依舊空空蕩蕩，不少房屋在玻璃上貼著出租或出售的小廣告。
在22平方公裡范圍內，除瞭鐵嶺新城新都綜合市場，記者並沒有見到其他大型商業綜合體。想吃飯找不到飯館，九成以上底商都呈空置狀態。配套不完善反過來進一步降低瞭市民的居住意願，惡性循環在這裡上演。
區域研究專傢表示，一個城市城區對人口的拉動，配套完善是一方面，關鍵要有產業支撐。但除房地產外，鐵嶺新城至今沒有支柱產業形成，對人流、物流、信息流的拉動基本落空。
規劃在新城外圍的遼寧專用車生產基地，占地38平方公裡，目標是"一年打基礎，兩年出形象，三年建成，五年產值達到1000億元"，成為"遼寧唯一、中國最大、世界知名"的專用車生產基地。但記者實地調查發現，該基地招商入駐企業僅20餘個，且開工生產的並不多。一位不願具名的政府官員描述基地當前狀態時表示"不太好"。
鐵嶺新城的另一個產業大手筆是東北物流城。該物流城建設總面積達750萬平方米，相當於23個沈陽五愛市場的規模。但目前已成一座"空城"，商鋪、交易市場九成以上空置。
對成本和勞動力要求很高的北方金融後臺服務基地，至今也沒成型。
投資數十億元打造"北方水城"和生態旅遊業，令鐵嶺新城的景觀建設、城市建設日新月異，但即便是在8月份旅遊旺季，外地遊客也不多。"吃飯找不到飯店，住宿找不到旅店，娛樂也沒地方去，沒幾個人來，即便來瞭也就是轉一圈兒就走，站不下。"一位每天到如意湖邊遛彎兒的當地人表示，鐵嶺新城唯一紅火的就是房地產。
"房地產業一枝獨秀，建瞭沒人買，買瞭沒人住，如此傳導下去，鐵嶺新城的未來令人擔憂。"前述區域專傢表示。
東北最大物流城成"空城"
2008年8月首批商戶入駐，短台中西屯房貸暫的紅火過後，而今這座物流城已成一座無人流、無物流的空城。九成以上的物業空置，業主或中途停業或根本不曾營業過。
"東北物流城"，號稱東北亞最大的物流中心，是鐵嶺市政府重大招商項目，香港華南城集團投資50億元建設，其面積達5平方公裡，相當於23個五愛市場、7個義烏小商品批發市場，被當地簡稱作"東北城"。
東北城規劃總建築面積約750萬平方米。一期開發1.8平方公裡，建築面積230萬平方米，2007年9月開始建設。一期為綜合商業物流，二期為農業物流。一期工程建設項目為五金交電、建築材料、服裝皮革、機動車交易、農機農具、中心商城六大專業市場以及商務配套、住宅等。按照當時的規劃，5到10年之後，東北城將成為一個集信息、展示、交易、倉儲、配送、商務、休閑等功能於一身的現代化綜合性物流產業服務的核心功能性園區。
東北城開盤之初，物業一度遭"瘋搶"，短時間內一期開發商鋪即已售罄。2008年8月首批商戶入駐，短暫的紅火過後，而今這座物流城已成一座無人流、無物流的空城。九成以上的物業空置，業主或中途停業或根本不曾營業過。在這裡，500元租金甚至可租三層樓用一年。
8月20日，記者來到東北城發現，臨街的東北城酒店和商務樓兩幢大廈氣勢雄偉。據一位工作人員介紹，商務樓是出租或出售的寫字間，但至今無人入駐；東北城酒店偶爾來幾個客人也相當有限。
東北城建成的項目一期是一個超大規模的市場。但這個超大的市場見不到購物者，也罕見經營者，沒有人流也沒有物流，40多棟商鋪全部關門。
建材市場當中，一期一批、一期二批的極少數商戶和部分五金交化的商戶在慘淡經營。"在鐵嶺新城買房的人，到這買裝修材料。"一位賣潔具的業主說，絕大部分人在鐵嶺新城買瞭房也不去住，裝修的也沒幾個，每天守著也就是個營生，賺不瞭錢。
"我這房買的時候20萬元，手續全辦下來將近25萬元，15萬元就賣，考慮考慮？"一位經營板材的女老板已無力再用成本的概念來核算這種交易瞭，"賠本賺瞭5年吆喝不說，當時的25萬元在鐵嶺市內買鋪子都能增值一倍瞭，這賬兒就不能算瞭。"她表示。
"現在東北城的商鋪給錢就賣，有意思的話我幫你牽牽線？"一位保安介紹說，如果用倉庫可以白用，如果用門市就租，租金也沒幾個錢。
"由於一期發展不順暢，二期也沒有開工。"東北城招商中心工作人員介紹，已經開發的僅占東北城規劃面積的三分之一還弱，沒開發的還是大部分。但所有的土地都歸屬華南城。
對於東北城發展不起來的原因，王志綱北京戰略研究院執行院長任國剛分析認為，"東北的產業主要是大工業產業，工業交易是企業和企業之間完成的，不需要交易平臺。而如果東北城要做消費品交易，則難以和沈陽五愛市場競爭。而中國最大的市場是建材市場，但在各個城市的佈局都已經完成，東北城在建材領域內也很難有空間。"
2013年仍在力推房地產項目
令人擔憂的是，在產業發展困難、商品房入住率僅有兩成的情況下，鐵嶺新城還在大力推進房地產項目。
在鐵嶺新城，房地產開發項目隨處可見，路邊燈桿、公交車車體、電視、樓體，到處都是房地產廣告。 基礎建設以及房地產，仍然是政府要求強力推進的重點。
《鐵嶺市政府工作報告》顯示，2013年鐵嶺市政府將強力推進鐵嶺新城建設，突出新城生態旅遊業，大力發展現代服務業，持續推進房地產業，不斷完善城市公共設施、基礎設施建設。鐵嶺新城將安排重點項目36個，新增開發面積200萬平方米以上，必保完成投資50億元，力爭達到80億元。
其中房地產項目13個，鐵嶺新城將大力抓好新區內星悅南岸國際社區一期、恒基兆業商業步行街一期、皇傢榮域、咖房貸試算表excel啡小鎮等9個項目的新建工作，繼續督導金鼎觀瀾二期、新弘國際城二期等4個續建項目。
記者看到，恒基兆業項目一大片圍擋劃出瞭開發范圍；新弘國際城二期百萬大盤國基城邦也已圈出輪廓；道路兩旁正在施工的項目也都是緊鑼密鼓。
在這種情況下，業界對鐵嶺新城成為新"鬼城"的擔憂與日俱增。
對於上述擔憂及鐵嶺新城官方掌握的商品房入住率、產業發展、未來政府如何吸引人口入住等情況，本報記者多次與鐵嶺新城管委會聯系，但截至本報發稿時，仍未收到回復。
作者：李慧敏
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-31/09042392309.shtml
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